الزام به تنظیم سند رسمی | گروه وکلای تهران

طرفین دعوا

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان خریدار ملک است و خوانده در وهله ی اول کسی است که مالکیت ملک را به خواهان از طریق قرارداد عادی منتقل کرده است. به عنوان مثال: در قرارداد فروش ملک، فروشنده اولین خوانده محسوب میشود؛ اما گاهی ممکن است فروشنده، مالک رسمی ملک نباشد و در اداره ی ثبت اسناد، مالک رسمی، شخص دیگری باشد. در چنین حالتی باید علاوه بر فروشنده، مالک رسمی هم به عنوان یکی از خواندگان، طرف دعوا قرار داده شود

مرجع صالح برای رسیدگی کلیه ی دعاوی راجع به ملک، باید در دادگاه محل وقوع ملک، مطرح شود.

 

نحوه ی اجرای رأی

پس از آن که رأی الزام به تنظیم سند رسمی قطعی شد، اجراییه صادر می شود و دادگاه ابتدا به محكوم عليه (مالک رسمی) ابلاغ می کند که ظرف ده روز پس از ابلاغ برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود و ملک را به نام محکوم له منتقل کند. اگر محكوم عليه در دفترخانه حاضر نشد، با تقاضای سردفتر اسناد رسمی، نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر می شود و ملک را به نام محکوم له منتقل می کند.

 

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی

1) در پرونده ی الزام به تنظیم سند رسمی، حکم الزام به تنظیم سند رسمی در نهایت علیه مالک رسمی ملک صادر خواهد شد و او محکوم به تنظیم سند رسمی میشود و اگر کسی که در قرارداد، متعهد به تنظیم سند رسمی شده است، شخصی غیر از مالک رسمی باشد، این شخص صرفاً بابت وجه التزام و خسارت تأخیر در انجام تعهد، محکوم خواهد شد.

۲) اگر مقدمات صدور سند مانند پایان کار و صورت مجلس تفکیکی در زمان تنظیم دادخواست آماده نباشد، بهتر است علاوه بر تنظیم سند، الزام خوانده نسبت به تهیه ی مقدمات فوق نیز از دادگاه خواسته شود.

۳) در صورتی که ملک در رهن باشد و قرارداد رهنی، مربوط به قبل از فروش ملک باشد، ابتدا باید ملک از رهن خارج شود و سپس تنظیم سند صورت گیرد بنابراین بهتر است ضمن دادخواست الزام به فک رهن ملک نیز از دادگاه خواسته شود. برخی دادگاهها، ارائه ی همزمان خواسته ی الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی را نمی پذیرند و ابتدا نسبت به الزام به فک رهن، رسیدگی و سپس در مورد الزام به تنظیم سند، حکم خواهند داد.

۴) اگر فروش ملک، توسط مالک با اجازه ی مرتهن صورت گرفته باشد، برای تنظیم سند رسمی، نیاز به فک رهن از ملک نیست. برخی از محاکم معتقدند، اگر فروش ملک و بالتبع تنظیم سند رسمی به نام خریدار با حفظ حقوق مرتهن باشد نیازی به فک رهن نیست.

۵) اگر ملک، بعد از امضای مبایعه نامه توسط مالک رسمی در رهن قرار گرفته شده باشد، خریدار باید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، خواست ابطال قرارداد رهنی و ابطال سند رهنی را نیز تقدیم کند.

۶) اگر ملک در قید بازداشت باشد، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی رد خواهد شد.

۷) در این که به صورت توأمان امکان مطالبه ی وجه التزام عدم تنظیم سند و الزام مالک به تنظیم سند رسمی وجود دارد، بین محاكم اختلاف نظر است.

۸) خواهان میتواند برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک توسط مالک رسمی از دادگاه رسیدگی کننده درخواست دستور موقت، مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال ملک را تقدیم کند. صدور دستور موقت، مستلزم پرداخت مبلغی که از ۱۰ درصد ارزش ملک کمتر نخواهد بود، به عنوان خسارت احتمالی است. پس از صدور رأی به نفع خواهان و قطعیت آن، خسارت احتمالی به خواهان مسترد خواهد شد.

۹) اگر در قرارداد، موعدی برای تنظیم سند رسمی انتقال تعیین نشده باشد، اصل بر فوری بودن انتقال سند است. در چنین حالتی بهتر است، خواهان ابتدا از طريق اظهارنامه رسمی از مالک بخواهد که سند انتقال را به نام او تنظیم کند.

۱۰) در صورتی که پس از محکومیت مالک به تنظیم سند رسمی و صدور اجراییه به هر دلیلی امکان الزام مالک به تنظیم سند رسمی وجود نداشته باشد، خریدار می تواند قرارداد خود را فسخ کند.

۱۱) در دادخواست، علاوه بر الزام خوانده به انتقال رسمی ملک، بهتر است الزام وی به انتقال رسمی توابع ملک، مانند پارکینگ و انباری نیز خواسته شود.

۱۲) اگر خواهان، مبایعه نامه ی عادی که اثبات کننده ی معامله ی بین طرفین است را نداشته باشد، می تواند ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادخواست اثبات وقوع بیع را نیز مطرح کند. در چنین حالتی دادگاه، ابتدا به دلایل و مستنداتی که اثبات کننده ی وجود قرارداد فروش ملک است، رسیدگی می کند و سپس در صورت اثبات بيع، حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال صادر می شود. باید توجه کرد که خواسته ی اثبات وقوع بیع با خواسته ی اثبات مالکیت، متفاوت است که در جای خود به آن پرداخته شده است.

۱۳) الزام خوانده به تنظیم سند رسمی، فرع بر صحت قرارداد است. بنابراین اگر خوانده و یا اشخاص ثالث در مقام دفاع، اصل صحت و اعتبار قرارداد را مورد خدشه قرار دهند و یا مدعی انحلال آن شوند، ابتدا به این ادعا رسیدگی می شود و سپس در صورت احراز صحت قرارداد، حكم الزام به تنظیم سند رسمی صادر میشود.

۱۴) دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، صرفاً نسبت به املاک ثبت شده مسموع است و نسبت به املاک ثبت نشده باید دادخواست اثبات مالکیت، طرح شود.

 

وکیل ملکی
وکیل ملکی

 

۱۵) محکومیت خوانده به تنظیم سند رسمی، مستلزم پرداخت ثمن از سوی خریدار نیست و دادگاه نمیتواند ضمن رأی الزام به تنظیم سند، خواهان را ملزم به پرداخت ثمن کند. مگر این که در قرارداد به صراحت، تنظیم سند رسمی و پرداخت ثمن به عنوان تعهد متقابل، مورد توافق قرار گرفته باشد.

۱۶) گواهی دفتر خانه ی اسناد رسمی، مبنی بر عدم حضور مالک و یا فروشنده در موعد تنظیم سند رسمی در دفترخانه، صرفاً بیانگر تخلف فروشنده از تعهد قرارداد است و خریدار بر اساس این گواهی می تواند، تخلف فروشنده و آمادگی خود برای پرداخت ثمن را به اثبات برساند. از این رو حتی اگر گواهی عدم حضور از دفترخانه اخذ نشود، خریدار می تواند، الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه بخواهد.

۱۷) اگر چه اخذ مفاصا حساب مالیاتی موضوع ماده ی ۱۸۷ قانون مالیاتهای مستقیم برای کلیه ی املاک و اخذ مفاصا حساب تأمین اجتماعی، موضوع ماده ی ۳۷ قانون تأمین اجتماعی برای املاک، مشمول قانون مذکور، جزو پیش نیازهای الزامی انتقال رسمی مالکیت است؛ ولی اکثر محاکم معتقدند که نیازی به طرح این خواسته ها در دادخواست نیست و پس از صدور اجراییه، طبق ماده ی ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، میتوان الزام محکوم علیه را به اخذ مفاصا حساب مالیاتی و تأمین اجتماعی از دادگاه مطالبه کرد. البته اگر ملک به غیر از مالیات نقل و انتقال، بدهی دیگری به اداره ی مالیات داشته باشد، مانند مالیات شغلی یا مالیات مستغلات، نمیتوان به استناد اجراییه ی صادر شده، الزام محکوم عليه به پرداخت مالیات های فوق را مطالبه کرد و باید دادخواست جداگانه ای مطرح کرد. بنابراین بهتر است در زمان تقدیم دادخواست، درخواست الزام خوانده به ارائه مفاصا حساب مالیاتی و پرداخت مالیاتهای موضوع ملک و نیز بدهی های دولت موضوع ملک نیز قید شود.

۱۸) در رویای قضایی ایران، دعاوی نظیر تأیید مبایعه نامه، تأیید صلح نامه و تأیید هبه نامه از آن جا که غیر ترافعی است، مسموع نیست و صرفاً می توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را تقدیم کرد.

۱۹) دادگاه رسیدگی کننده، قبل از آن که وارد رسیدگی شود. ابتدا اقدام به استعلام از اداره ی ثبت در خصوص آخرین وضعیت ثبتی ملک می کند و اگر مالک رسمی ملک به عنوان احد از خواندگان نباشد و یا ملک در قید بازداشت و رهن باشد، وارد رسیدگی نمی شود و پرونده را مختومه می کند.

۲۰) اگر فروشنده ی ملک، متعهد به تحویل ملک در موعدی مقرر شده باشد، خواهان می تواند ضمن دادخواست، الزام به تحویل ملک را نیز از دادگاه بخواهد.

۲۱) در دادخواست، حتماً باید مشخصات دقیق ملک اعم از پلاک ثبتی فرعی و اصلی و آدرس و موقعیت دقیق ملک در ساختمان ذکر شود.

۲۲) اگر برای ملک فروخته شده هنوز سند تفکیکی صادر نشده باشد، آدرس و موقعیت دقیق ملک با ذکر پلاک ثبتی ملک اصلی، کفایت می کند.

۲۳) اگر مالک رسمی ملک فوت کرده باشد، دادخواست به طرفیت ورثه ی وی طرح خواهد شد.

۲۴) مالکین و خریداران ساختمانهای احداث شده بر روی اراضی با سابقه ثبتی که منشأ تصرفات متصرفان نیز قانونی است و هم چنین اراضی کشاورزی و نسقهای زراعی و باغاتی که شرایط فوق را دارند، ولی به علت وجود حداقل یکی از شرایط زیر، صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آنها میسر نمی باشد، میتوانند با مراجعه به اداره ی ثبت اسناد و املاک و به استناد قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰، اقدام به دریافت مالکیت مفروزی کنند و نیازی به طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی در مراجع قضایی نیست.

 

منبع: لینک محتوای کپی شده

پست های مرتبط